Comment optimiser son immobilier d'entreprise ?

Optimiser sa fiscalité tout en finançant son immobilier d’entreprise : c’est possible ! Démonstration.

Détenir la « pierre »

On entend par immobilier d’entreprise tous les biens physiques tels que les bureaux, entrepôts, usines ou espaces de logistique ou de production, c’est-à-dire les locaux et terrains destinés à accueillir l’activité d’une société. Bien souvent, les chefs d’entreprise préfèrent acheter « les murs» de leur société plutôt que de payer des loyers à un tiers. C’est aussi un excellent moyen de se constituer une épargne patrimoniale pour l’avenir.

L’outil privilégié lors de l’acquisition d’un immeuble reste la SCI. Selon le régime fiscal choisi (IR ou IS), l’impact financier ne sera pas le même. Il est donc préférable d’étudier les alternatives possibles pour optimiser son investissement.

Choisir l’IR (impôt sur le revenu)…

A l’IR, la société est « semi-transparente ». Fiscalement, cela signifie que tous les bénéfices dégagés par la SCI sont imposés au niveau des associés. Quand ces associés sont des personnes physiques, ces bénéfices sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Ils sont taxés au taux marginal d’imposition de chaque associé (0%,14 %,30 %,41 % ou 45 %), auquel on ajoute les prélèvements sociaux (15,5%). Autrement dit, si un dirigeant est imposé à un taux marginal de 41%, il paiera 56,5% d’impôt sur ses revenus fonciers qui se calculent ainsi : on soustrait principalement du loyer : les impôts fonciers, les frais de gestion, les intérêts d’emprunt ainsi que les frais d’entretien et de réparations. Ce choix à l’IR s’avère pénalisant car l’amortissement de l’immeuble n’est pas déductible. Durant la phase de remboursement de l’emprunt, les associés ne perçoivent aucun revenu et le bénéfice ne sert qu’à rembourser l’emprunt. Parfois même, les loyers sont insuffisants pour rembourser cet emprunt et payer les charges, si bien que les associés sont contraints de faire régulièrement des apports pour satisfaire aux besoins de trésorerie ; ce qui peut les amener à prélever davantage de salaires, ce qui augmentera encore davantage le poids des charges sociales et de l’impôt sur le revenu. Le cercle n’est pas vertueux ! Et l’entreprise s’en trouve fragilisée.

A l’IR, si les associés ont « le couteau sous la gorge » pendant toute la durée de vie de la SCI, la situation devient bien plus agréable lors de la cession de l’immeuble. En effet, ils bénéficient d’un abattement pour la durée de détention qui leur permettra, au bout de 22 ans, d’être exonérés de plus-value immobilière (et après 30 ans, de prélèvements sociaux).

Ou opter à l’IS (impôt sur les sociétés)

Pour pallier aux inconvénients de l’IR, il est possible d’opter à l’IS. L’IS est une option irrévocable. Il se calcule sur le résultat de la société. La différence majeure avec l’IR est que l’on peut déduire l’amortissement, ce qui a pour effet mécanique une réduction du résultat. Autre bonne nouvelle : le taux de l’IS est relativement faible, à savoir 15% pour les bénéfices réalisés n’excédant pas 38 120€, et 28% au-delà. Nous nous retrouvons ici dans une situation favorable, bien loin des 56,5% à l’IR !

Malheureusement, le ciel bleu de l’IS s’assombrit lorsqu’intervient la cession de l’immeuble. Et pour cause, si la vie est plus douce à l’IS qu’à l’IR pendant la phase de remboursement d’emprunt, il en est différemment lors de la cession de l’immeuble. En effet, lorsque la SCI cède l’immeuble, il n’y a jamais d’exonération des plus-values de cession, quelle que soit la durée de détention. Finalement, compte tenu de l’IS à payer sur la plus-value de l’immeuble, cumulé à l’IR pour la perception de cette plus-value, il ne reste au final « dans la poche » du dirigeant qu’environ un tiers du prix de vente de l’immeuble.

La combinaison idéale ? Opter à l’IS pendant la phase de remboursement de l’emprunt, et à l’IR lors de la phase de cession de l’immeuble. Cette solution existe : il faut démembrer les parts de la SCI.

Recourir au démembrement

Concrètement, comment cela se passe ?

Les associés de la SCI vendent l’usufruit temporaire de leurs parts pour une durée fixe à la société d’exploitation. La SCI reste alors soumise à l’impôt sur le revenu. Le résultat fiscal de la SCI étant appréhendé par l’usufruitier, c’est la société d’exploitation qui acquittera l’impôt sur les sociétés sur le résultat de la SCI comme si la SCI était à l’IS. Pendant la durée du démembrement, les nus propriétaires ne supporteront ni impôt sur le revenu, ni contributions sociales. A l’expiration du délai, l’usufruit temporaire s’éteint sans formalités, ni coût ! Les associés se retrouvent alors dans une situation identique à celle de départ.

Le démembrement des parts sociales de la SCI représente une solution gagnant-gagnant. La société d’exploitation tirera autant de profit que son associé dans cette opération.

Avant tout, il permet un gain fiscal entre 20 % et 40 % de la valeur du bien parce que les règles prévues en matière de BIC permettent de déduire l’amortissement du prix de revient de l’immeuble sur les revenus de la SCI et que l’impôt sur les sociétés est souvent inférieur à l’impôt sur le revenu cumulé aux prélèvements sociaux. Ce gain permet une économie d’IS pour la société d’exploitation sur l’amortissement de l’usufruit temporaire. Autre avantage, l’usufruitier réalise une opération financière intéressante grâce à l’effet de levier généré par la différence entre le rendement du bien et le coût de la dette. De plus, le démembrement lui permet d’être plus qu’un « simple » locataire.

Points de vigilance

Avant de recourir à ce mécanisme d’optimisation, il est nécessaire de réaliser une étude économique et juridique. Il faudra savoir préserver les droits juridiques et économiques de l’usufruitier. Cependant, des erreurs peuvent compromettre une telle organisation juridique : il est donc impératif d’être accompagné par un professionnel tel que BDO. Notre expertise en gestion patrimoniale nous permettra d’analyser l’intérêt du démembrement, et de vous accompagner dans sa mise en place.