Prévoir le besoin en logement à horizon 2050

Différentes tendances de fond (âge de la population, organisation de l'économie française, répartition et densité de la population, nouveaux modes de vie) incitent les ménages français à déménager. Ces décisions intéressent au premier chef les acteurs publics et privés du marché du logement (tout au long de la chaîne de valeur et de l'utilisation des bâtiments). Fort de son expertise et de sa connaissance de la statistique publique, BDO Advisory a développé un modèle de prévision des migrations de la population et des ménages, des revenus des ménages et des besoins en logement à l'horizon 2050 à l'échelle d'un territoire. Ce modèle est décrit dans cette note.

Les changements sociodémographiques à long terme modifient les comportements migratoires

Différents changements fondamentaux transforment les comportements migratoires (à l'intérieur du territoire) des ménages français.

Le vieillissement de la population française et la diminution du nombre de personnes par ménage (célibat, séparation, veuvage), ainsi que l'arrivée de nouvelles générations, modifient les motifs et les destinations des déménagements, ainsi que la demande locale de logement.
La réorganisation sectorielle de l'économie française modifie la géographie des bassins d'emploi. Alors qu'une politique de réindustrialisation est envisagée, le développement des services aux entreprises et aux personnes et l'émergence de nouveaux pôles industriels, conjugués à l'impact des nouvelles technologies, continuent de générer une redistribution des emplois et des qualifications professionnelles sur le territoire. Depuis 2015, la loi NOTRé (7 août 2015) et les grands projets (Métropole du Grand Paris, Jeux Olympiques) ont renforcé les effets de la métropolisation à l'échelle régionale, créant des effets d’attraction pour l'emploi et les infrastructures.
La surpopulation freine le développement démographique de certains territoires. Si certains territoires deviennent attractifs en raison du dynamisme des emplois, des services ou encore du climat, ils restent soumis à une forte inflation des prix du logement en raison de la rareté du foncier et de l'augmentation des coûts de construction, créant des effets d'éviction (le pouvoir d'achat des primo-accédants a baissé de 30 % depuis 2000 en France) et un besoin de logements en inadéquation avec l'offre disponible.
Les syndromes post-mondialisation. Plus largement, la société française est touchée par de nouvelles formes de mobilité (électrification, multimodalité, etc.), de nouvelles pratiques de travail (télétravail), et une logique de délocalisation résultant de la réorganisation mondiale et de la prise de conscience du développement durable par la société, qui ont des conséquences locales.

En tenant compte de ces différents facteurs, BDO a développé une méthode originale de prévision des besoins en logements par EPCI à l'horizon 2050

Prévoir les mouvements de population

L'approche de BDO Advisory porte sur la démographie de la population et des ménages sur le long terme. Les trajectoires de population s'appuient sur les études démographiques de l'INSEE selon un zonage que nous avons spécifiquement défini et qui permet de produire des indicateurs à l'échelle des EPCI. Les EPCI ont été définis par la loi NOTRé comme une unité territoriale clé, ils s'appuient sur les limites des collectivités locales, il y a 1380 EPCI segmentant 96 départements (des grilles départementales et nationales sont également disponibles). Les derniers recensements de 2019 et 2020 ont été pris en compte pour établir un point de départ le plus récent possible. Nous avons retenu trois scénarios (bas, central, haut) à l'horizon 2050

Par exemple, la carte ci-dessous montre les mouvements de population entre 2040 et 2050. Plusieurs tendances de fond se dégagent :

La population nationale commence à diminuer après 2040
Les zones suburbaines continuent d'attirer...
...au détriment des grandes villes

Le modèle de BDO Advisory prévoit le besoin de logements au niveau de l'EPCI en 2050 sur la base des prévisions de mouvements de population.

Définition

Le besoin potentiel de logements représente le flux de nouveaux logements susceptibles de résulter des changements démographiques (estimation de l'évolution du nombre de nouveaux ménages) et des changements dans le parc de logements (estimation de l'évolution du nombre de logements secondaires, de logements vacants et de démolitions/restructurations de logements). Il n'inclut pas le besoin de logements pour remédier à des situations de logement inadéquat ou d'absence de logement cumulés au cours des années antérieures. Ce concept doit être distingué de la production de nouveaux logements, qui est de l’initiative de la filière de production (promoteurs, entreprises générales, offices sociaux, maitres d’ouvrage en général).

Utilisation et calcul

Le besoin potentiel de logements est exprimé dans le modèle développé par BDO Advisory par chaque composante de ce besoin. Formellement, il se fait de la manière suivante :

LN = ΔMEN + ΔRS/LO + ΔLV + S

LN : livraisons de nouveaux logements (logements ordinaires + logements résidentiels)
MEN : nombre de ménages (= nombre de résidences principales)
RS/LO : nombre de résidences secondaires/logements occasionnels
LV : parc de logements vacants
S : solde net des logements vacants (démolitions et autres)

Pour les résidences principales, ce calcul permet de projeter le type de logement (logement individuel, logement collectif, maison individuelle groupée, etc.) Cet outil peut devenir un véritable outil d'aide à la décision pour les investissements (infrastructures, routes et transports, politiques publiques, services publics, agences bancaires, etc.

Cet article a été publié par Euroconstruct.

À propos d'Euroconstruct

Fondé en 1975, le réseau Euroconstruct est devenu une organisation à la notoriété internationale qui offre aux professionnels de la filière construction des prévisions, actualisées deux fois par an, des marchés européens de la construction à court terme. D’abord centré sur l’Europe de Ouest, le réseau des partenaires Euroconstruct s’est progressivement étendu aux pays d’Europe centrale avec 19 pays couverts. BDO Advisory est le membre français de ce réseau et l’un des co-fondateurs d’EUROCONSTRUCT.